Generalunternehmer

➤ In der Welt der Wirtschaft, speziell in der Baubranche, kennt man grundlegend drei unterschiedliche Unternehmerklassen – den Generalübernehmer, den Generalunternehmer und den Nachunternehmer. Während ersterer die Arbeiten meist dirigiert, übernimmt der Generalunternehmer (GU) die vertraglich vereinbarten Arbeiten und Leistungen selbst. Der GU arbeitet dabei nicht selten mit Nachunternehmern oder auch Subunternehmern zusammen. 

Was ist ein Generalunternehmer?

Ein GU hat bei einem Auftrag immer das Gesamte im Blick. Daher werden Generalunternehmer oftmals auch Gesamtunternehmer genannt. Für Auftraggeber ist der Weg über einen GU einfacher, als sich mit vielen verschiedenen Unternehmen separat zu befassen. Diese Aufgabe übernimmt der Generalunternehmer für ihn. In der Pflicht für die Auftragserfüllung steht ebenso der GU. Diese Verpflichtung verbindet nur den Auftraggeber und den Generalunternehmer in einer rechtlichen Beziehung. Mit den eventuell beschäftigten Subunternehmen hat der Auftraggeber vor dem Gesetz keine Verbindung. 

Ein wichtiger Teil der Beziehung zwischen einem GU und dem Auftraggeber ist der Generalunternehmervertrag. Mit diesem überträgt der Auftraggeber die Abstimmung der verschiedenen Phasen und Unternehmen an den GU. Sollten Probleme mit den Subunternehmern auftauchen, muss diese der Generalunternehmer lösen – dies gilt auch und vor allem bei rechtlichen Problemen. Ein Generalunternehmervertrag minimiert das Risiko des Auftraggebers.

Was sind die Aufgaben eines Generalunternehmers?

Ganz grundlegend kümmern sich Generalunternehmen um die Abstimmung aller Leistungen aller Unternehmen und Personen, die am Auftragsgeberprojekt beteiligt sind. Hierunter fallen die Koordination der Zeitpläne sowie der technischen Gegebenheiten von Subunternehmen. Am Ende aller Arbeiten steht die Übergabe des fertigen Projekts an den Auftraggeber. Ein Generalunternehmen verpflichtet sich dazu, dem Auftraggeber während der Projektphase Auskunft zu geben. Letztlich übernimmt der GU die Gesamtverantwortung. 

Welche Haftung übernimmt ein Generalunternehmer?

Der Generalunternehmer steht sowohl mit dem Auftraggeber als auch mit den Subunternehmern in Rechtsbeziehungen. So hat zum Beispiel der Auftraggeber keine Haftungsansprüche in Richtung der Subunternehmen, aber der GU durchaus. Der GU haftet im Gegenzug in Richtung des Auftraggebers, und dies in vollem Umfang. 

Ausgenommen von der GU-Haftung sind Mängel, die während der Planung ihren Ursprung haben. Für diese ist der Auftraggeber selbst oder ein entsprechender Architekt verantwortlich. 

Der Generalunternehmer übernimmt bei der Ausführung des Projekts viele Risiken. Er muss termingerecht fertig werden, trägt das Risiko bei der Projektabnahme und ebenso bei der Kalkulation. Die Kalkulationsrisiken erhöhen sich meist bei einer langen Bauzeit. Während dieser können sich Preise verändern. Falls das Projekt nicht zum festgelegten Termin fertig ist, können auf den GU Vertragsstrafen zukommen. 

Generalunternehmer, Auftraggeber und Subunternehmer

Das Verhältnis Auftraggeber und Generalunternehmer wird durch die Subunternehmer rechtlich dennoch beeinflusst. Der Grund dafür ist das Arbeitnehmerentsendegesetz. Darin werden zum Beispiel Mindestlöhne definiert. Sollte sich also ein Subunternehmer nicht an die rechtskonformen Vorgaben bei Mindestlöhnen halten, können dessen Vertragspartner unter Umständen dafür haftbar sein. 

Verschiedene Formen des Generalunternehmers

Neben dem Generalunternehmer gibt es weitere artverwandte, aber rechtlich nicht deckungsgleiche Unternehmensformen. Zu diesen gehören der bereits erwähnte Generalübernehmer, der Totalunternehmer, der Teil-Generalunternehmer sowie der Bauträger. 

Sollte man als Auftraggeber die Planung eines Projekts in die gleichen Hände wie dessen Ausführung legen wollen, kommen die Generalübernehmer ins Spiel. Diese übernehmen die Koordination, ohne eine weitere Eigenleistung einzubringen. Ohne eigenen Arbeiter oder ein eigenes Bauunternehmen übernimmt der Generalübernehmer die komplette Organisation des (Bau-)Vorhabens. 

Ähnlich wie ein Generalübernehmer übernimmt auch ein Totalunternehmer die Planung. Zudem übernimmt dieser aber auch Eigenleistungen im Projekt und beziehen Subunternehmer mit ein. 

Vergeben Auftraggeber nicht das gesamte Projekt, sondern immer nur Teilbereiche an Generalunternehmen, nennt man diese auch Teil-Generalunternehmen.

Als Bauträger werden jene Unternehmen bezeichnet, die bei einem Projekt neben der Planung auch die komplette Koordination übernehmen.